Cómo disolver una comunidad de bienes

Beatriz Nicolas Muñoz, asesor de autónomos. Publicado el | Actualizado el


Cómo disolver una comunidad de bienes
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¿Qué pasos hay que seguir para la disolución de una comunidad de bienes? ¿Es necesario realizar una escritura pública para disolverla y liquidarla? ¿Qué impuestos habría que liquidar? En Gestasor, nuestros expertos en asesoría para PYMES responden a todas estas cuestiones.

¿Qué es una comunidad de bienes? 

Una comunidad de bienes es un contrato privado entre distintas personas físicas para compartir la propiedad de un bien: inmuebles, derechos, capital… Un ejemplo típico sería una comunidad de bienes entre personas que se han dado de alta como autónomos que se reparten los beneficios de su actividad.

Se trata de una vía simple y poco burocrática para crear una empresa.

La comunidad de bienes se rige legalmente por el Código Civil, del artículo 392 al 406. Aunque, si su finalidad es mercantil, también se regula por el Código de Comercio (en estos casos se recomienda el apoyo de una asesoría mercantil para una mejor administración).

¿Qué derechos y obligaciones tienen los comuneros?

Se denomina comuneros a los integrantes de la comunidad de bienes. Tienen derecho a usar el bien común, pero no han de alterarlo ni perjudicar el interés de la comunidad y no pueden frenar el ejercicio de los derechos a sus socios. Asimismo, tienen que participar en los beneficios y cargas.

Con respecto a la defensa del bien común, todos los copropietarios poseen plenas facultades para defender a la comunidad. No obstante, si la comunidad recibe una demanda, todos los comuneros deben ser llamados al proceso.

¿Cuándo se puede proceder a la disolución de una comunidad de bienes?

Según establece el Código Civil, una comunidad de bienes se puede extinguir y disolver por estas razones:

  • Si expira el término por el que fue constituida
  • Si se pierde la cosa, extinguiéndose totalmente el objeto o el negocio
  • Ante la muerte, insolvencia o incapacitación de algún socio
  • Por la voluntad de un socio que pretende la división de la cosa común

Por lo que, en total, existen 4 motivos para la disolución de una comunidad de bienes,

sala de conferencias vacía

¿Cuáles son los pasos a seguir para disolver y liquidar una comunidad de bienes?

El procedimiento para dar de baja una comunidad de bienes es el siguiente:

Liquidación

Antes de la disolución, recomendamos que la comunidad de bienes salde sus deudas (ya sea con proveedores, con acreedores o con las Administraciones Públicas). De lo contrario, los socios responderán de manera solidaria de las obligaciones contraídas con su patrimonio personal frente a las reclamaciones y embargos que puedan darse, dependiendo de su porcentaje de participación.

De esta manera, evitarás llevarte un mal rato por embargos y reclamaciones futuras.

Acuerdo de disolución

Liquidados los pagos pendientes, se procede a repartir los bienes y derechos entre los comuneros que componen la sociedad, en proporción a las cuotas de participación. Para ello, se sigue el mismo régimen que en las herencias.

La extinción de la comunidad de bienes seguirá lo establecido en su contrato de constitución. Únicamente se requerirá de la asistencia de un perito en caso de discrepancia sobre el valor de algún bien en específico.

Todos los socios deberéis firmar un contrato de disolución de comunidad de bienes, en el que se indique toda la adjudicación de bienes y derechos y del cual se deberá informar a la AEAT.

Cómo disolver una comunidad de bienes indivisible

muñecos reunidos en mesa circular

Las comunidades de bienes pueden constituirse sobre bienes indivisibles en régimen de proindiviso.

Ej.: vivienda en un edificio.

  • Cuando un socio no quiere disolver la comunidad de bienes indivisibles, habrá que recurrir a un proceso judicial para distribuir el proindiviso.
  • Si existe acuerdo entre los comuneros, pueden darse dos situaciones:
    • Se adjudicará la propiedad a un socio y éste compensará económicamente al resto
    • Se venderá a un tercero y se repartirán los beneficios

Cómo disolver una comunidad de bienes con hipoteca

Si la comunidad de bienes, en cambio, se constituye sobre un inmueble en régimen de proindiviso y sujeto a un préstamo hipotecario, la disolución sucederá cambiando las condiciones de la hipoteca, las opciones son:

  • Escriturar la hipoteca a un socio que asumirá la responsabilidad
  • Subrogarla a un tercero

De acuerdo al artículo 404 del Código Civil, si no se hubiera llegado a un acuerdo entre los comuneros para disolver la comunidad con la hipoteca, el inmueble se subastará públicamente.

¿Puede disolverse una comunidad de bienes si un socio no quiere?

Como has visto, la disolución de una comunidad de bienes puede darse a petición de un único comunero. Por lo que no hace falta que sea una decisión unánime, aunque se recomienda que lo sea para alejarse de tribunales.

¿En qué consiste el acuerdo de disolución de una comunidad de bienes?

Tal y como imaginarás por su nombre, el acuerdo de disolución refleja la decisión de los copropietarios de finalizar la comunidad de bienes que conformaban.

En este acuerdo, se recogen las adjudicaciones de los bienes y derechos a los distintos socios. Por esa razón, resulta tan relevante.

mano firmando contrato

¿Requiere de escritura pública la disolución de una comunidad de bienes?

Lo cierto es que depende. Según el artículo 1280 del Código Civil, se realizará escritura pública si la disolución «tiene por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes”. En caso contrario, no se requiere.

¿Qué impuestos se deben liquidar por disolver una comunidad de bienes?

La disolución de comunidad de bienes tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), mediante el Modelo 600. Éste se entrega en la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde se conformase la comunidad. El gravamen a aplicar variará en función de cada región, por lo que es conveniente informarse bien.

En caso de un exceso de adjudicación a favor de uno de los comuneros, éste también tributará por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

Asimismo, es posible que algún copropietario tenga que tributar por el IRPF.

Tributación en el IRPF

Hasta que los bienes no salgan del patrimonio del adjudicatario, se entenderá que no hay pérdida o ganancia patrimonial por el reparto de dichos bienes a raíz de la disolución de la comunidad. Se considerará como valor y fecha de adquisición del bien los de su adquisición inicial.

En caso de que no se respeten las cuotas de participación de cada socio, se estimará que existe un exceso de adjudicación (con el mismo tratamiento fiscal que las transmisiones lucrativas):

mano señalando interrogación
  • Quien recibe dicho exceso debe tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
  • Quien recibe bienes en una proporción menor a su cuota tributará por el IRPF

Estará exenta de tributar la adjudicación de bienes en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (si no hay exceso de adjudicación).

En el caso de no estar sujetos a esta modalidad, lo estarán a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados como documentos notariales.

Otros trámites administrativos necesarios para disolver y liquidar una comunidad de bienes

Comunicada la disolución de comunidad de bienes, se debe dar de baja a la comunidad de las obligaciones fiscales en la Administración Tributaria, para que quede inactiva. Por lo tanto, se deberá:

  • Presentar el modelo 036, marcando la Baja en el Censo de Empresarios por Causa de Disolución y Liquidación y señalando fecha efectiva de baja indicada en el contrato de disolución
  • Entregar una copia sellada de la presentación del modelo 600
  • Aportar la escritura pública y el certificado de cancelación en Registro público o documento probatorio de la extinción
    • Sobre este último, puede emplearse el acuerdo privado de disolución si está visado por la Consejería de Economía de la Comunidad Autónoma de la comunidad de bienes
  • Un documento que demuestre que se está capacitado para representar a la comunidad de bienes

Por último, si se estaba dado de alta en el RETA o se tenían trabajadores a cargo, habrá que informar a la Seguridad Social sobre la disolución con el modelo TA 521, junto al acuerdo de disolución.

Conclusión

Esto es lo básico que necesitas saber para disolver una comunidad de bienes. Puede ser un procedimiento tedioso y de trabas administrativas. Por lo que nuestro consejo es que busques una asesoría barata que te ayude a realizar el proceso con éxito.

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